Revitalisierung – Die Königsdisziplin

In diesem Artikel erläutert Jens Siegfried, Geschäftsführer bei Chapman Taylor in Düsseldorf, die wachsende Bedeutung von Revitalisierungsprojekten im Bereich Handelsimmobilien.

Nachdem in den vergangenen zwei Jahrzehnten durchschnittlich jedes Jahr mehr als 10 Shopping-Center eröffnet wurden, ist dieser Trend in den letzten 3 Jahren deutlich rückläufig. Die Gründe dafür sind bekannt – der zunehmende Wettbewerb der Center untereinander, der immer stärker werdende Onlinehandel, ein verändertes Konsumentenbewusstsein oder die Herausforderungen aus dem demografischen Wandel, um nur einige zu nennen.

Die Revitalisierung bestehender Einkaufszentren wird in den kommenden Jahren eine deutlich größere Rolle spielen als der Bau neuer Center. Gerade die älteren Center geraten zunehmend unter Druck, da sie unter ganz anderen Voraussetzungen gebaut wurden, meist als uniforme Verkaufsmaschine für den Versorgungseinkauf und nicht als moderne Wohlfühltempel mit einem hohen Anspruch an Architektur und Aufenthaltsqualität.

Rund die Hälfte aller Center auf dem Prüfstand

So wie die Einzelhändler sich den schnell ändernden Bedürfnissen der Kunden anpassen, müssen sich auch die Shopping-Center stetig weiter entwickeln, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Aktuellen Studien zufolge müssen mindestens die Hälfte aller deutschen Shopping-Center revitalisiert werden, insbesondere Objekte aus den 80er Jahren – und dabei geht es nicht um einen Eimer Farbe oder simple Schönheitskorrekturen, sondern vielmehr um eine komplette Neupositionierung der Immobilie, d.h. im Gegensatz zu einer Modernisierung müssen sämtliche Aspekte betrachtet werden, die für den zukünftigen Erfolg des Centers relevant sind, wie Architektur, Branchenmix, Gebäudetechnik, Verkehrserschließung, Parkierung, Branding und Interior Design.

Das Ziel: ein „runderneuertes“ Center

Dabei ist es wichtig, im Vorfeld eine gesamtheitliche Strategie zur Neupositionierung des Centers zu entwickeln und diese dann auch stringent umzusetzen. Die im Rahmen einer professionellen Projektvorbereitung gewonnenen Erkenntnisse über Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken sind fortlaufend abzugleichen und bei Bedarf nach zu justieren.

Und das Ziel? Ein „runderneuertes“ Center mit einem positiven Image, das sowohl von den Kunden als auch den Mietern angenommen wird, langfristig stabile bzw. im besten Fall höhere Umsätze und Mieten und ein klarer Wettbewerbsvorteil gegenüber konkurrierenden Einzelhandelsstandorten.

Bis dahin ist es ein mühsamer Weg, denn das Ganze muss selbstverständlich möglichst störungsfrei bei laufendem Betrieb, innerhalb des vorgegebenen Zeitrahmens und Budgets erfolgen.

Fallbeispiel: Vom City Center zum FLAIR

Bei dem am 19. September 1985 eröffneten City-Center Fürth handelt es sich um ein innerstädtisches Einkaufszentrum mit rd. 26.000 qm vermietbarer Fläche über 3 Handelsebenen und einer Tiefgarage mit 535 Stellplätzen. Über den Handelsflächen befinden sich Büros, Praxen und Wohnungen, die einen begrünten Innenhof zu den Blockrändern hin umschließen. Bereits beim Bau geriet das Projekt durch Insolvenzen beteiligter Unternehmen in Schwierigkeiten. Spätestens seit der Realisierung des Projektes „Neue Mitte“ in direkter Nachbarschaft und der damit einhergehenden Verlagerung des Ankermieters C&A spitzten sich die Probleme des Centers zu. Nachdem mehrere Investoren Interesse an dem Projekt zeigten, dies aber letztendlich immer wieder auf Grund der komplizierten Eigentümerstruktur scheiterte, gelang es 2016 der in Fürth ansässigen P&P Gruppe, die insgesamt 351 Eigentümer (!) zum Verkauf zu bewegen.

Fallbeispiel City Center Fürth: Gegenüberstellung vorher - nachher

Auf Grundlage umfangreicher Marktanalysen wurde in 2017/18 ein völlig neues Konzept für das Center entwickelt, dass in 2021 unter dem Namen „FLAIR FÜRTH“ neu eröffnet werden soll. Im Zuge der Neupositionierung wurden sämtliche Aspekte des Centers betrachtet, am Ende half nur noch eine Runderneuerung:

· Der Mieter – und Branchenmix wurde völlig neu entwickelt

· Die 3 Handelsebenen werden neu strukturiert -neue Lufträume, Vertikalanbindungen, usw.

· Die alten Eingangsgebäude werden abgerissen und durch moderne Neubauten ersetzt

· Die Zufahrt und die Verkehrsführung der Tiefgarage wird optimiert

· Die 3 Mall Ebenen werden neu gestaltet und in unterschiedliche Themenbereiche gegliedert

· Name und Logo des Centers werden neu entwickelt

Am 30. November 2017 erfolgte die Schließung des Centers, seitdem wurden umfangreiche Entkernungsarbeiten durchgeführt, die Ende 2018 abgeschlossen waren. 3.000 Tonnen Bauschutt wurden bisher aus der alten Mall geräumt, darunter sämtliche technischen Einrichtungen wie Rolltreppen und Aufzüge.

Bei der Revitalisierung des City Center in Fürth geht es neben der Center-Revitalisierung auch um die Revitalisierung eines zentralen Innenstadtareals, das auch von der Stadt positiv unterstützt wird.

Auf Grundlage umfangreicher Marktanalysen wurde in 2017/18 ein völlig neues Konzept für das Center entwickelt, dass in 2021 unter dem Namen „FLAIR FÜRTH“ neu eröffnet werden soll. Im Zuge der Neupositionierung wurden sämtliche Aspekte des Centers betrachtet, am Ende half nur noch eine Runderneuerung:

· Der Mieter – und Branchenmix wurde völlig neu entwickelt

· Die 3 Handelsebenen werden neu strukturiert -neue Lufträume, Vertikalanbindungen, usw.

· Die alten Eingangsgebäude werden abgerissen und durch moderne Neubauten ersetzt

· Die Zufahrt und die Verkehrsführung der Tiefgarage wird optimiert

· Die 3 Mall Ebenen werden neu gestaltet und in unterschiedliche Themenbereiche gegliedert

· Name und Logo des Centers werden neu entwickelt

Am 30. November 2017 erfolgte die Schließung des Centers, seitdem wurden umfangreiche Entkernungsarbeiten durchgeführt, die Ende 2018 abgeschlossen waren. 3.000 Tonnen Bauschutt wurden bisher aus der alten Mall geräumt, darunter sämtliche technischen Einrichtungen wie Rolltreppen und Aufzüge.

Bei der Revitalisierung des City Center in Fürth geht es neben der Center-Revitalisierung auch um die Revitalisierung eines zentralen Innenstadtareals, das auch von der Stadt positiv unterstützt wird.

About the Author

Jens Siegfried (Dipl. Ing. Architekt (FH))

Director, Düsseldorf

Jens joined Chapman Taylor’s London studio in 1989 and was instrumental in developing Chapman Taylor’s expansion into the European markets during the early 1990s.

He relocated to Germany in 2002 and is now joint Managing Director of Chapman Taylor’s Dusseldorf studio where he is responsible for the continued development and growth of the German business.

He has completed a wide range of projects and has an established track record in the design of retail and mixed-use schemes in Germany and Central and Eastern Europe.

Areas of expertise:

Concept design / Retail / Mixed-use

Jens ist seit 1989 bei Chapman Taylor und war in den 1990er Jahren maßgeblich an der internationalen Expansion des Büros in Europa beteiligt.

Mit der Gründung von Chapman Taylor Düsseldorf im Jahr 2002 übernahm er als Geschäftsführer die volle Verantwortung für die Weiterentwicklung und das Wachstum des deutschen Büros.

Er hat eine Vielzahl von Bauvorhaben in Deutschland, Zentral- und Osteuropa realisiert, sein Schwerpunkt liegt in der Planung von Einzelhandels – und Mixed-Use-Immobilien.

Schwerpunkte:

Konzeptentwurf / Einzelhandel / Mixed-Use

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